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"Objectifs 500.000"

Synthèse des principales préconisations et accès aux 4 rapports des groupes de travail

Depuis vingt ans, la construction de logements stagne sous la barre des 350.000 logements par an alors que le gouvernement s’est engagé à accélérer la construction et la rénovation de logements pour atteindre, avant 2017, l'objectif de 500.000 logements neufs construits et de 500.000 logements rénovés par an.

Vaste opération de concertation

Pour y parvenir, Cécile Duflot, ministre de l’Égalité des territoires et du Logement, a souhaité associer l’ensemble des acteurs du logement et du bâtiment dans une démarche de concertation baptisée « Objectifs 500.000 » et lancée en novembre dernier.
Le 21 février, les quatre groupes de travail d’« Objectifs 500.000 » ont remis à la ministre leurs propositions sur la simplification des règles et des normes, la mobilisation du foncier, les parcours résidentiels, et l’innovation dans la rénovation et la construction.
Le remaniement ministériel survenu à la suite de la nomination de Manuel Valls à Matignon allait-il changer la donne ?

Démarche maintenue

Deux mois après avoir succédé à Cécile Duflot au poste de ministre du Logement et de l'Egalité des territoires, Sylvia Pinel a, à plusieurs reprises, affirmé sa volonté de mener à bien et d’amplifier le travail en cours sur la simplification des normes et des procédures de construction. Cinquante mesures de simplification vont être mises en œuvre et, pour cela, les décrets ou les arrêtés correspondants vont faire l’objet de modifications réglementaires qui devraient être annoncées dans les prochaines semaines. Les textes devraient être publiés durant été pour une mise en vigueur immédiate.
En instituant le 16 mai dernier, un comité de suivi réunissant l’ensemble des professionnels du logement et du bâtiment participants des 4 groupes de travail « Objectifs 500.000 »,  la nouvelle ministre a donné des gages de stabilité à l’ensemble des acteurs. Elle devrait donc en toute logique s’appuyer sur les nombreuses préconisations faites en février dernier pour structurer l’ensemble de son action.

Synthèse des préconisations

Synergisud vous propose une synthèse des principales préconisations émises par chacun des groupes de travail et vous permet d’accéder directement à chaque rapport.

Groupe de travail n°1

« Simplifier la réglementation et l’élaboration des normes de construction et de rénovation »
Rapporteur : Nadia Bouyer, conseillère référendaire à la Cour des Comptes, ancienne directrice de cabinet de Benoist Apparu quand il était Secrétaire d’Etat au logement.

Le rapport développe plus de 150 propositions à mettre en œuvre à court, moyen et long terme en vue :

  • d’engager une véritable cure d’amaigrissement parmi les milliers d’articles qui composent le code de l’urbanisme et les 4.000 normes qui s’imposent le plus souvent à tous les acteurs de la construction,
  • de décloisonner le secteur de la construction en appelant à la transversalité entre les acteurs et à un travail de synthèse qui manque cruellement. Les professionnels manquent d’une vision globale de la cohérence des réglementations et d’une visibilité sur les changements normatifs en cours et les maîtres d’ouvrages se sentent dépossédés de la décision.
  • de réduire les coûts de construction.  L’impact des RT 2005 et 2012 est ainsi estimé à 12% pour le logement individuel et 8% pour le collectif. Le surcoût lié à la mise en accessibilité est évalué entre 4 et 6%. Celui de la réglementation parasismique est compris entre 1,5% et 4% selon le type de bâtiment et sa zone géographique.

Simplification des normes et réglementations

Parmi les mesures à court terme ayant fait l’unanimité des membres du groupe de travail on notera :

  • La révision de la norme NFC 15-100 avec la réduction des exigences d’équipements électriques ou d’usages et une meilleure prise en compte de l’impact socio-économique de cette norme obligatoire.
  • La suppression des attestations RT 2012 lors de la demande du permis de construire pour les maîtres d’ouvrages qui sont tenus de la fournir à la livraison.
  • La suppression de l’étude de faisabilité des approvisionnements en énergie dans le cas des bâtiments ayant prévu un recours aux EnR.
  • La suppression de l’obligation de régulation pièce par pièce au profit d’une régulation par zone selon la taille des logements  et de leur exposition.
  • Assouplir les conditions d’accès au Titre V. Accélérer les conditions d’instruction. Fixer un délai de 3 mois pour statuer, l’absence de réponse valant acceptation, etc… Pour plus de détail voir le rapport.

Nouvelle méthodologie d’élaboration des normes et des réglementations

Le Groupe de travail appel de ses vœux la mise en place d’un véritable « plan d’actions » à même de dégager les priorités, de les rendre publiques, de réaliser de véritables études d’impacts qui seront autant d’outils d’aide à la décision à chaque moment clé : avant la création d’un nouveau chantier normatif, avant l’homologation d’une norme ou au moment de leur révision.
Par ailleurs, il préconise :

  • d’améliorer la concertation et la gouvernance dans l’élaboration des normes,
  • d’évaluer l’ensemble des impacts économiques directs et induits des normes et réglementations,
  • d’améliorer la cohérence et la lisibilité des textes.

Ce qui passe notamment par :

  • L’information des professionnels de la construction lors de la tenue d’une rencontre annuelle stratégique de l’ensemble des normes en cours de révision et celles en préparation.
  • L’instauration d’une période d’application transitoire des réglementations entre la promulgation du texte et sa mise en application effective.
  • La réalisation d’un bilan systématique de l’utilisation des normes au moment de leur révision.
  • L’évaluation de chaque nouvelle réglementation  après 3 à 5 ans d’application.
  • La création d’un dispositif pérenne de remontée des propositions de simplification ou d’adaptation  de la réglementation.
  • L’édition d’outils pédagogiques afin de guider davantage les professionnels dans la compréhension et l’application des nouvelles normes et réglementations
  • Veiller au bon respect de la hiérarchie des textes, imposer des exigences en termes d’objectifs et non de moyens techniques à mettre en œuvre. Lire le rapport complet

 

Groupe de travail n°2

« Mobiliser le foncier privé des secteurs urbanisés »
Rapporteur : Claude Bertolino, directrice générale de l’Etablissement public foncier de la région PACA.

Le manque de logements est en France un problème récurrent depuis plusieurs décennies. Le déséquilibre en l’offre et la demande est particulièrement sensibles dans les zones les plus tendues et trouve son origine notamment dans l’insuffisance et la cherté du foncier mis à la disposition de l’appareil de production.
Constitué parallèlement à la rédaction de la Loi pour l’Accès au Logement et à l’Urbanisme Rénové (ALUR) votée en deuxième lecture au Sénat le 17 janvier 2013, la réflexion du groupe de travail a porté notamment sur l’inscription pleine et entière de la problématique foncière dans les stratégies territoriales, la modération des prix passant par des politiques de maîtrise foncière et l’orientation à bon escient des outils fiscaux. La mobilisation effective de potentiels fonciers partiellement occupés au sein des espaces urbanisés et l’ajustement des outils d’aménagement disponibles, notamment dans le sens d’une plus grande mobilisation des acteurs privés ont également constitué un important axe de travail. Enfin, l’amélioration de la connaissance et des outils de simulation et diverses mesures organisationnelles à mettre en œuvre rapidement pour accélérer la mise à disposition de foncier ont fait l’objet de propositions consensuelles au sein du groupe.
Parmi les principales préconisations proposées par ce groupe de travail, on retiendra plus particulièrement :

  • L’association de l’ensemble des acteurs du bâtiment à l’élaboration des Programmes Locaux de l’Habitat, le partage au sein des Comités Régionaux de l’Habitat (CRH) des objectifs locaux en matière de construction de logements et une meilleure articulation des différents documents stratégiques et de planification en eux.
  • Favoriser l’échelon de l’intercommunalité dans la conduite des politiques en matière d’urbanisme et d’aménagement.
  • Création d’une fiche d’identité des sols qui détaillerait les plans de bornages, la qualité des sols, la pollution, les risques archéologiques, la situation juridiques des biens, la desserte en voiries et réseaux divers, pour fixer au plus juste le prix des terrains.
  • Favoriser la densification en prolongeant, au-delà de 2014, l’exonération des plus-values de cession des droits de surélévation et en créant des conditions avantageuses (fiscalité…) pour les micro-opérations de promotion en densification.
  • Réformer la taxation des plus-values immobilières sur les terrains à bâtir, soit en inversant la règle actuelle qui réduit la fiscalité pour ceux qui détiennent leur bien depuis longtemps avec l’instauration d’un système d’abattement dégressif dans le temps, soit en révisant le principe même de taxation de la plus-value sur le non bâti via une taxation plus significative de la détention sur la base de la valeur vénale du bien et en fléchant le produit de la taxe à la fois vers la collectivité locale et le national.
  • Continuer de développer la vectorisation des cadastres et la numérisation des PLU et des SCoT, grâce à l’ordonnance créant un géoportail de l’urbanisme.
  • Donner aux collectivités une plus grande visibilité par rapport aux moyens juridiques, réglementaires et d’observations mis à leur disposition pour réaliser leurs projets : SAV (« Service Après Vote » de l’ordonnance sur la densification et des différentes mesures existantes, récentes ou à venir, d’initiatives publiques ou privées (Associations Foncières Urbaines de Projet…), à l’attention de nouveaux élus pour les aider dans la mise en œuvre de leurs programmes et dans l’évolution de leurs documents d’urbanisme.
  • Identifier, suivre et exploiter les gisements de constructibilité résiduels sur les fonciers résidentiels en secteurs urbanisés (zones ou ensembles commerciaux ou d’activité, foncier de bailleurs sociaux, centres de vacances obsolètes…) dans le cadre de négociations globales afin de partager les stratégies foncières des grands propriétaires avec celles des collectivités.
  • Mettre en place au niveau national des dynamiques d’échanges et de suivi de la politique patrimoniale de grands groupes et de grands propriétaires afin d’éviter la vente à la découpe à des échelles d’opérations infra-territoriales et d’accompagner ces groupes dans leurs restructurations d’actifs et leur développement par des négociations d’ensemble. Lire le rapport complet

 

Groupe de travail n°3

« Proposer un logement adapté à chaque situation de vie »
Rapporteur : Alain Garès, DG de la Société publique locale d’aménagement du Grand Toulouse.

Les difficultés à accéder à un logement abordable de qualité que rencontre une part de plus en plus importante de ménages proviennent d’un déficit quantitatif de l’offre (et notamment en nombre de logements sociaux) mais également d’une mauvaise adéquation entre l’offre et les besoins.

Deux points semblent faire consensus comme étant particulièrement révélateurs de ce phénomène dans les zones tendues :

  • le décalage entre le niveau des prix de l’immobilier et les ressources des ménages est devenu tel qu’une frange de la population se trouve aujourd’hui écartée du marché de l’accession et du locatif privé, sauf à accepter un logement dans des territoires de plus en plus éloignés des centres de vie urbaine ;
  • l’écart entre le loyer des logements locatifs du secteur libre et celui des logements locatifs du parc social s’est creusé, bloquant la rotation des logements locatifs sociaux (le taux de mobilité dans le parc social, de l’ordre de 10%, étant quasiment deux fois moindre que dans le parc privé où il avoisine les 18%) et ce, au détriment des demandeurs.

Face à cet état de fait qui ne cesse d’empirer depuis les années 2000, le groupe de travail fait de nombreuses propositions structurées autour de 6 pistes de réflexion.

1/ Relancer l’accession à la propriété aujourd’hui en panne

  • - en redynamisant le PTZ+ en révisant des 3 premières tranches du barème, en relevant significativement les plafonds de ressources et en encourageant les locataires du parc HLM à accéder à la propriété par le biais d’une bonification spécifique.
  • -en réorientant le PTZ+ en fonction de la compacité de l’habitat et des spécificités territoriales.
  • en assurant la promotion du PSLA (Prêt Social Location Accession), outil peu connu du grand public tout en allongeant la phase locative et en facilitant son refinancement en cas d’échec de commercialisation.
  • Enfin, en la sécurisant

2/ S’intéresser aux logements dits « intermédiaires » afin de mieux répondre aux besoins des classes moyennes

Sur cette question le groupe de travail insiste notamment sur la nécessité de garantir la cohérence des dispositifs et de travailler à leur simplicité (tant sur la question des zonages que sur la multiplicité des dispositifs). Il souligne également le besoin de lisibilité et de stabilité de toute mesure liée à une rentabilité d'investissement et la nécessité de pouvoir anticiper une éventuelle évolution des règles

3/ Développer une offre de logement répondant à tous les besoins en encourageant la mixité sociale, générationnelle et fonctionnelle, en développant le logement intermédiaire grâce à un taux de fiscalité réduit.

4/ Apporter des réponses à l’évolution des situations de vie notamment en dégageant des pistes opérationnelles pour développer à plus grande échelle les logements évolutifs, en élaborant un guide de bonnes pratiques relatives à l’adaptabilité du logement au vieillissement et en rendant légalement possible la réalisation de travaux « modificatifs acquéreurs » permettant de délivrer des logements non conforme à la réglementation, sous réserve de modifications ultérieures explicitement prévues dès l’origine.

5/ Fiabiliser les outils de connaissance et mieux les partager entre les acteurs afin de suivre en « temps réel » l’évolution de l’urbanisation en termes à la fois quantitatifs et qualitatifs.

6/ Mieux articuler les politiques locales et nationales afin de mieux répondre à la demande de logements y compris dans les zones non tendues, tout en incitant les collectivités, les aménageurs, les constructeurs et les promoteurs à développer des programmes d’opérations globales, type écoquartier. Accéder au rapport complet du groupe de travail

 

Groupe de travail n°4

« Développer des matériaux innovants et inventer de nouvelles façons de construire et de rénover »
Rapporteur : Alain Maugard, président de Qualibat.

La mission de ce quatrième groupe de travail était de rechercher des solutions à même d’accroître le rythme de la construction et de la rénovation sans rogner sur les exigences en matière de performance énergétique et environnementale tout en engageant une réduction significative des coûts de construction (de l’ordre de 20 à 30%).

Une équation qui passe nécessairement par une mutation profonde du secteur. Une mutation progressive, partagée et dont les professionnels sont les premiers acteurs. Une mutation qui conduit à engager simultanément un saut quantitatif, qualitatif et de productivité.

Saut quantitatif

Sur ce point, le groupe de travail estime qu’il conviendrait de :

  • Libérer le foncier pour la construction neuve et permettre « la densification » dans l’existant afin de produire des logements performants à coût abordable, en rationnalisant la libéralisation du foncier selon des critères définis en fonction du territoire de densité, de respect de critères environnementaux, de mixité sociale, générationnelle et de typologie architecturale.
  • Rendre les métiers du bâtiment attractifs et faciliter le développement d’entreprises du bâtiment de qualité partout sur le territoire.
  • Recourir à des méthodes industrialisées pour la réalisation de parties d’ouvrage afin d’accélérer l’atteinte des objectifs quantitatifs dans le respect d’une nécessaire diversité architecturale.

Saut qualitatif de la performance environnementale

Principales mesures préconisées :

  • Tracer une feuille de route pédagogique vers les exigences réglementaires de performances environnementales du bâtiment de 2020.   - Renforcer la qualité par une meilleure concentration des efforts dans la phase de conception et de préparation de chantiers.
  • Investir dans la formation des professionnels du bâtiment.

Saut conséquent de la productivité

Principales mesures :

  • Développer une approche globale optimisant les interfaces en passant d’un travail séquentiel à un travail collaboratif.
  • Travailler à la pré-industrialisation et aux solutions packagées pour les chantiers de rénovation pour la réduction des coûts de chantiers, de leurs durées, de leurs caractères intrusifs vis-à-vis des occupants et de leur pénibilité vis-à-vis des ouvriers et des impacts environnementaux.
  • Réaliser un référentiel comparatif, simple et didactique, permettant d’avoir un guide d’utilisation pour évaluer (et comparer) des solutions en coût global.  - Rendre obligatoire l’analyse en coût global dans l’étude de faisabilité en approvisionnement énergétique avec une intégration précise des coûts de commissionnement et de maintenance dans les calculs.

5 priorités stratégiques pour construire le logement du XXIème siècle

1/Faire entrer le bâtiment dans l’ère du numérique via une feuille de route ambitieuse pour un « E-bâtiment » permettant l’essor, la démocratisation et la diffusion d’outils numériques dans le secteur du bâtiment.

  • Généraliser le recours à la maquette numérique dans les commandes publiques à l’horizon 2017.
  • Développer des outils numériques de formation, de pilotage de chantier, de contrôle des ouvrages exécutés et de recommandations professionnelles (E-learning).
  • Développer le secteur de la domotique en privilégiant la facilité d’usage, l’interopérabilité des dispositifs, et former l’habitant au pilotage intelligent de l’exploitation de bâtiment.
  • Reconnaître les professionnels recourant intégralement au numérique dans la conception des travaux comme dans leurs relations clients. 

2/ Intensifier la R&D et l’innovation et prendre place dans les investissements d’avenir.
Sur ce point le groupe propose principalement de :

  • Renforcer le financement public et privé de la recherche dans le bâtiment
  • Rapprocher le CSTB et les centres techniques industriels afin de mutualiser les savoir-faire et développer une approche inter-filière renforcée en termes d’innovation.
  • Créer des fonds de capital-risque et d’investissement pour les PME innovantes.
  • Solliciter le fonds d’innovation HLM pour expérimenter et accompagner différentes démarches innovantes, de R&D et de modernisation, notamment par des démarches qualité ou le recours à la maquette numérique.
  • Développer un réseau territorial partenarial d’accompagnement des innovateurs dans le bâtiment en renforçant la pédagogie sur les dispositifs d’évaluation à l’aptitude à l’emploi des produits et procédés.

3/ Favoriser l’innovation organisationnelle et juridique

  • Missionner une équipe incluant tous les acteurs essentiels de l’acte de la conception (au premier rang desquels les architectes) dont les compétences technique, économique et juridique seront affirmées, en vue de :    - analyser la loi MOP et/ou ses décrets d’application pour s’assurer de leur compatibilité avec la pratique du BIM et de l’ingénierie concourante.
  • Faire des propositions pour permettre une meilleure prise en compte des  innovations par la commande publique en intégrant les récentes dispositions de  la directive européenne sur les marchés publics, si besoin en étudiant les dérogations à proposer.
  • Lancer un travail de réflexion pour assouplir l’application du code des marchés publics et de l’ordonnance de 2005 dans le cadre des projets d’expérimentations de solutions innovantes, pour permettre, notamment dans le cadre des expérimentations soutenues par les Investissements d’avenir, une meilleure interaction entre industriels et maîtres d’ouvrage publics.
  • Monter des expérimentations dans le but de décloisonner la structure actuelle par corps de métier pour améliorer la conception des ouvrages et la qualité de mise en œuvre, en redéfinissant la composition fonctionnelle des lots. L’objet est d’expérimenter une baisse du nombre de lots et d’interface et augmenter le niveau de responsabilisation des différents acteurs de la chaîne et leur capacité à maîtriser le risque.  - Généraliser les pratiques d’autocontrôle des entreprises et intégrer l’autocontrôle dans les procédures de travail usuelles par la généralisation de démarches qualité.  - Etablir une feuille de route pédagogique vers les exigences réglementaires de performances environnementales du bâtiment à l’horizon 2020 avec la mise en place dès 2015 d’un label environnemental préfigurant la nouvelle réglementation.

4/ Favoriser l’évolution et la mutation des acteurs, notamment avec le recours à la formation.

  • Pérenniser un financement ambitieux pour RAGE et FEEBAT dans le cadre du dispositif des certificats d’énergie et promouvoir encore davantage leur apport et productions au plus près des territoires. L’attention devra toutefois porter sur la prise en compte, dans les évolutions des modules, des aspects environnementaux, au-delà des économies d’énergies et du recours aux nouvelles technologies de l’information et des connaissances.
  • Imaginer dès à présent les évolutions nécessaires des futures modules et contenus de RAGE et FEEBAT par une meilleure prise en compte de la place du numérique et des dimensions économique et environnementale des futures exigences dans le bâtiment.
  • Développer une veille concurrentielle avancée et l’intelligence économique sur les innovations dans le domaine des produits et procédés de construction pour renforcer notre compétitivité.

5/ Associer les territoires dans l’innovation pour le bâtiment de demain en créant des zones franches d’innovation et de dérégulation.

  •   Décliner territorialement les recommandations issues de la démarche « Objectifs 500.000 » s’agissant de la promotion des innovations locales. Cette déclinaison que l’on pourrait qualifier « Bâtir les territoires d’avenir » permettra dans chaque région une appropriation de l’enjeu du bâtiment pour le développement du territoire, la promotion de ses atouts et la meilleure déclinaison des propositions du présent rapport et l’émergence d’idées nouvelles. Une restitution de ce « Tour de France du Bâtiment innovant » sera appréciée et permettra d’entretenir la dynamique de l’innovation. Le groupe attache une importance à ce que la démarche « Objectifs 500.000 » irrigue les territoires au plus près des collectivités, des entreprises, des industriels, des maîtres d’ouvrage, d’œuvre et des citoyens.
  • Permettre des expérimentations territoriales et imaginer le cadre de nouvelles « zones franches d’innovation et de dérégulation »

Adapter l’offre de rénovation énergétique au marché

Afin de tenir compte à la fois du stock des maisons individuelles et de la typologie des entreprises du bâtiment (98% des entreprises ont moins de 20 salariés), le groupe préconise de :

  • Définir les évolutions juridiques de nature à permettre la constitution de groupements momentanés d’entreprises. Le groupe attire l’attention sur la levée rapide des éléments juridiques de nature à freiner la constitution de tels groupements tant sur le plan de la sécurisation des membres, des clients et des assureurs.
  • Développer la mise en place d’un processus d’organisation des petits chantiers et la valorisation d’outils d’organisation et de pédagogie à l’égard des différents métiers.
  • Etudier les conditions permettant à un groupement momentané d’entreprises (GME) d’être RGE.
  • Etudier la soutenabilité par le marché de la contrainte, pour bénéficier de l’aide publique de l’Etat, que tout sous-traitant d’entreprises générale ou groupement soit RGE. Le groupe note les exigences de qualité mais attire l’attention des décideurs publics sur les coûts induits et la capacité du marché à accompagner les acteurs vers un tel objectif.
  • Appliquer la rénovation thermique de l’existant pour les projets d’augmentation de surface dédiés à l’habitation, avec un taux de TVA identique pour tous les projets d’agrandissement et de rénovation dès lors qu’il s’agit d’une rénovation globale dédiée à l’habitation et une harmonisation des critères CIDD / éco-PTZ.
  • Etudier la faisabilité d’un Plan Epargne Energie permettant aux ménages d’épargner progressivement en vue de travaux d’économies d’énergie et permettant, de manière complémentaire aux dispositifs existants, le déblocage de prêts à taux très attractifs avec une prime proportionnée à la nature des travaux. Accéder à l’ensemble du rapport