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Perspectives 2022 et faits marquants du 4ème trimestre 2021

Publié le 07.01.2022

Avant de revenir sur les faits marquants de ce dernier trimestre, l’ensemble des équipes Synergisud vous souhaite le meilleur pour 2022 qui, hors aggravation incontrôlée de la situation sanitaire, s’annonce plutôt bonne pour l’ensemble des acteurs du bâtiment. La note de conjoncture récente publiée par la FFB (voir ci-après) table en effet sur une progression d’activité significative malgré des risques certains d’explosion des coûts.

L’entrée en vigueur de la RE 2020 sera à n’en pas douter la grande affaire de 2022. C’est en effet, la première fois que les émissions de gaz à effet de serre interviennent de façon normative dans les règles de construire. Toutes nos équipes sont prêtes et le réseau Athermys sera bien évidemment à vos côtés pour vous accompagner et vous permettre de concevoir et de réaliser des bâtiments en  diminuant l’impact climatique de la construction (le fameux critère Ic construction).

La rénovation pour autant ne sera pas en reste et nous revenons sur les deux faits marquants de cette fin d’année, à savoir le nouveau DPE dont les anomalies constatées à son lancement sont désormais corrigées et la création de France Rénov ‘ pour faciliter le parcours de la rénovation énergétique et enfin changer d’échelle.
 

Bonne lecture et très bonnes fêtes de fin d’année.

Perspectives 2022 : optimiste contraint

Alors que 2021 s’achève sur un bilan encourageant pour la filière du bâtiment avec notamment une belle dynamique de la rénovation énergétique entrainée par le rayonnement du dispositif MaPrimeRénov’, la profession reste optimiste pour 2022 et veut croire qu’elle sera l’année du rattrapage d’activité post-covid tant en neuf qu’en rénovation.

Pour autant, si la FFB table sur une progression de + 4,2 % de l’activité, les sujets d’inquiétudes demeurent nombreux et pourraient venir perturber une année évidemment marquée par l’élection présidentielle.

Dans un contexte persistant d’inflation des prix de l’énergie et des pénuries de matières premières, les hausses déjà spectaculaires de certains matériaux et matériels qu’il faudra bien répercuter, la FFB pointe du doigt au moins trois mesures qui vont venir aggraver ce phénomène :

  •  Les effets de la prochaine réglementation environnementale RE 2020 (qui entre en vigueur dans l’habitat pour tous les permis de construire déposés à partir du 1er janvier 2022) qui en estime le surcoût à 3,5 % hors effet matériaux.
  • Le fait qu’un certain nombre de collectivités se soient emparées du principe de Zéro artificialisation nette, qui en raréfiant  le foncier constructible va logiquement en accroître le prix.
  • La REP (Responsabilité élargie des producteurs) dont l’application est reportée au 1er janvier 2023, dont le surcoût est d’ores et déjà évalué à 5 % sur le coût de la construction.

Autres points sensibles :

  • La transformation en réglementation (applicable dès le mois juillet prochain) des recommandations du Haut conseil de stabilité financière sur l'accession à la propriété (durcissement des conditions d’accès au crédit)  qui pourrait venir perturber le marché.
  • La situation sanitaire

Nouveau DPE : Une entrée en application tourmentée

Une méthode mal conçue et insuffisamment testée

Le nouveau DPE est entré en vigueur le 1er juillet 2021. Dès le mois d’août la FIDI (Fédération interprofessionnelle du Diagnostic immobilier),  l’UNIS (Union des syndicats de l’Immobilier) et la FNAIM notamment dénonçaient des anomalies de résultats concernant principalement les petits logements construits avant 1975 qui étaient fortement pénalisés.

Fin septembre, selon Emmanuelle Wargon, Ministre déléguée au logement, 384.000 DPE ont été réalisés à l'aide de cette nouvelle méthode. Environ 50.000 à 80.000 d’entre-deux, portant sur des logements construits avant 1975 ont été classés E, F ou G et posent potentiellement des problèmes.

Malgré la prise en compte des émissions de gaz à effet de serre, la prévision initiale du ministère du logement était que l’entrée en vigueur de la nouvelle méthode de calcul du DPE ne modifierait pas significativement le nombre des logements considérés comme des « passoires thermiques », évalué à environ 4,8 millions et qui doivent progressivement être interdits à la location.

Après analyse, les études menées entre août et septembre ont montré que ces dérives étaient imputables à une mauvaise calibration dans la méthode de calcul des paramètres relatifs :

  • à la ventilation. Le DPE surestimait l’ouverture des fenêtres par les occupants pour aérer dans la journée.
  • aux performances de l’isolation thermique des parois verticales. Le DPE retenait par défaut une valeur pénalisant fortement les logements dans l’isolation des murs était inconnue, ce qui est le cas pour la majorité des bâtiments construits avant 1975.
  • à l’étanchéité à l’air des logements. Le DPE considérait que les appartements construits avant 1975 étaient surventilés.
  • au confort d’été. Le DPE eait que les petites fenêtres type salle de bain ou toilette, dès lors qu’elles étaient orientées au sud, contribuaient à créer un inconfort d’été.

Un travail correctif collégial pour fiabiliser le logiciel de calcul

Face à cette situation la ministre chargée du Logement, Emmanuelle Wargon a demandé l’interruption des DPE jusqu’à la correction de ces imperfections.

Toutes les parties prenantes – FNAIM, diagnostiqueurs, notaires, propriétaires, bailleurs sociaux, éditeurs de logiciels - ont travaillé ensemble pour remettre d’aplomb la méthode de calcul du DPE en apportant les corrections nécessaires pour redonner confiance aux acteurs dans la qualité du DPE. L’arrêt du 8 octobre redéfinit la méthode de calcul et les modalités d’établissement du nouveau « nouveau »  DPE.

De plus cet arrêté repousse la date limite de l’auto-évaluation et de l’auto-validation des éditeurs de logiciels du 31/12/21 au 31/03/22 afin de s’assurer qu’il n’y a pas de nouvelles failles dans la méthode de calcul. Ensuite, la validation définitive se fera par les services de l’Etat.

Fourni jusqu’à présent à titre indicatif, n’oublions pas que le DPE devient désormais opposable. D’où l’importance de la fiabilité du logiciel.

Pour rappel : Avec le DPE opposable prévu par la loi ELAN, les locataires ou acheteurs ont la possibilité de faire réaliser un nouveau diagnostic s’ils estiment que les performances énergétiques du bien ne semblent pas correspondre aux données du DPE fourni. Les données relevées dans le nouveau DPE seront par la suite comparées à celles du premier document. Si des écarts importants sont à noter, les locataires ou acquéreurs pourront demander une compensation. Elle pourra prendre la forme d’une baisse du loyer ou du prix de vente, par exemple. Le diagnostiqueur pourrait aussi engager sa responsabilité en cas de saisie incorrecte de données.

Que deviennent les DPE réalisés entre le 1er juillet et le 24 septembre 2021 ?

Le ministère précise que tous les DPE réalisés sur les logements construits avant 1975 ayant obtenu une étiquette F ou G seront réédités automatiquement et sans frais pour les propriétaires, sans pour autant préciser les modalités d'indemnisation des diagnostiqueurs. Ce qui signifie que propriétaires et vendeurs de ces logements n’auront rien à demander, le diagnostiqueur rééditera le DPE avec la nouvelle version du logiciel et le fera parvenir à ses clients.

De la même façon, les logements construits avant 1975 ayant obtenu une étiquette D ou E pourront être réédités sur demande des propriétaires. Attention toutefois, les montants et les modalités de remboursement auprès des diagnostiqueurs ou des vendeurs de biens ne sont pas encore arrêtés (négociation en cours avec la DHUP).

S’il n’a pas été possible de différer la vente d’un bien – la loi oblige désormais le vendeur à fournir un DPE -, le DPE réalisé entre le 1er juillet et le 24 septembre sur un logement construit avant 1975 sera tout de même pris en compte. Vendeurs et acquéreurs étant obligatoirement prévenus que les résultats pourraient être différents si le DPE est refait à l’aide de la nouvelle « nouvelle » méthode, celle du 1er novembre. Contrairement au cas précédent, ce DPE ne sera pas automatiquement refait après le 1er novembre.  Mais vendeur et/ou acquéreur pourront demander que ce soit le cas.

France Rénov’ : Enfin, un point d’entrée unique pour tous les parcours de rénovation énergétique

La loi Climat et Résilience entend faire évoluer le service public de la rénovation énergétique vers un parcours usager plus simple, avec des aides plus lisibles. En surfant sur le succès croissant de MaPrimeRénov’ la marque « FAIRE » (toujours en manque de notoriété auprès du grand public) va céder sa place à la marque « France Rénov’ » (plus facilement identifiable dans le paysage estime le ministère de la Transition écologique) et fédérer les deux réseaux d’information actuels (à savoir ceux de l’Ademe et l’Anah). 

Un guichet unique pour conseiller, orienter et accompagner

Ainsi, dès le 1er janvier 2022, le service public France Rénov’ sera le point d’entrée unique pour tous les parcours de travaux : il donnera à chacun un égal accès à l’information. Mais au-delà, il conseillera et accompagnera les ménages tout au long de leur projet de rénovation. Il assurera également une mission sociale auprès des ménages aux revenus les plus modestes. Ce réseau sera organisé territorialement, avec le concours des Régions et s’articulera de façon complémentaire avec les programmes locaux d’amélioration de l’habitat conduits par les collectivités territoriales.

Les informations et conseils délivrés par France Rénov’ seront neutres, gratuits et personnalisés, afin de sécuriser le parcours de rénovation énergétique, faciliter la mobilisation des aides financières et mieux orienter les ménages vers les professionnels compétents en s’appuyant sur :

  • Une plateforme web (france-renov.gouv.fr) unique sur laquelle seront disponibles les informations utiles au sujet de la rénovation de l’habitat, un outil de simulation permettant d’identifier les aides financières disponibles pour la rénovation énergétique de son logement, ainsi qu’un annuaire des artisans qualifiés RGE ;
  • Un numéro de téléphone national unique (0 808 800 700) pour joindre les conseillers France Rénov’ ;
  • Un réseau de plus de 450 guichets uniques « Espaces Conseil France Rénov’ », répartis sur l’ensemble du territoire, pour informer et conseiller les ménages. Ce réseau remplacera les Espaces Conseil FAIRE et les Points rénovation information de l’Anah (PRIS), et poursuivra son déploiement en partenariat avec les collectivités locales.

Un accompagnement de bout en bout

En parallèle, parce qu’une rénovation ambitieuse est souvent complexe à mettre en œuvre et à financer, les pouvoirs publics comptent mettre en place dès 2022 l'Accompagnateur Rénov', en s'appuyant sur les 6.000 conseillers existants (5.000 pour l'Anah, 1.000 pour Faire). Celui-ci permettra de simplifier le parcours des travaux, grâce à un suivi pluridisciplinaire tout au long du projet : technique, administratif, financier, voire social le cas échéant.

Un décret, attendu au printemps 2022, permettra d'élargir le dispositif d'accompagnateurs à d'autres professionnels, qui devront faire la demande d'être agréés par l'État. Ce texte précisera les conditions de l'agrément, les compétences techniques requises, la déontologie à respecter, et le contenu de l'accompagnement. Cette ouverture à d'autres publics se concrétisera en janvier 2023, indique le dossier de presse diffusé par le ministère de la Transition écologique. Le décret indiquera également pour quels types d'aides et de travaux l'Accompagnateur Rénov' deviendra alors obligatoire. Financé par un programme CEE, il devrait être gratuit pour les ménages les plus modestes.

Souci de cohérence

Enfin, l’aide « Habiter Mieux Sérénité » destinée à soutenir la rénovation énergétique des ménages aux revenus les plus modestes, et prioritairement ceux habitant dans des passoires thermiques par une rénovation globale, devient « MaPrimeRénov’ Sérénité », avec :

  • Des taux de financement avantageux pour inciter à des travaux ambitieux, jusqu’à 50 % des travaux réalisés, plafonnés à 30.000 €, cumulable avec des primes spécifiques et des aides des collectivités locales ;
  • Un gain énergétique minimum de 35 %, attesté par une évaluation énergétique ;
  • Un accompagnement individuel systématique ;

En outre, dès 2023 l'accent serait davantage mis sur les rénovations globales, avec le soutien de la plateforme France Rénov' et des réformes qui l'accompagnent, comme la fusion des aides pour les ménages modestes pour ce type d'interventions (MaPrimeRénov' + certificats d'économie d'énergie + habiter mieux 'sérénité' de l'Anah).

L’Eco-PTZ reconduit et renforcé

A l'occasion de l'examen du projet de loi de finances pour 2022, l'Assemblée nationale a adopté le 12 novembre 2021 un amendement qui prévoit la prolongation de l'éco-PTZ  jusqu'au 31 décembre 2023, avec les dispositions complémentaires suivantes :
• pour les rénovations globales (avec bouquet de travaux) : rehaussement du plafond de l'éco-PTZ à 50 000 euros, contre 30 000 euros actuellement et durée maximale de remboursement portée à 20 ans, contre 15 ans actuellement ;
• simplification de la constitution des dossiers dans le cas d'un cumul de l'éco-PTZ avec le dispositif MaPrimeRénov (à partir du 1er juillet 2022). C’est l’Anah (Agence nationale de l’habitat) qui se chargera d’instruire l’ensemble du dossier et de vérifier si vous êtes éligible à l’éco-PTZ avant de transmettre votre dossier à la banque, qui vous distribuera ensuite le prêt.
• prolongation de deux ans de l'expérimentation en cours en Île-de-France et dans les Hauts-de-France, consistant à distribuer l'éco-PTZ par le biais de sociétés de tiers financement (STF).
L'ensemble de ces mesures seront applicables sous réserve de l’adoption définitive du projet de loi de finance 2022.

Pour rappel, l'éco-PTZ est un prêt bancaire accordé aux ménages sans condition de ressources, dont les intérêts sont pris en charge par l'État, afin de les aider à effectuer les travaux de rénovation énergétique de leurs logements. Il peut s'agir de travaux d'isolation, chauffage, chauffe-eau utilisant des énergies renouvelables, etc... (voir sur le site de l'Ademe, la liste des travaux éligibles à l'éco-prêt à taux zéro).

Par ailleurs, l'éco-prêt est ouvert aux copropriétés.